안녕하세요. 미추홀세무법인 유용익 세무사 입니다.
최근에 우연찮게 청라지역의 아파트 2채에 대해서 양도세를 의뢰받은바 있습니다.
오늘은 최근 제가 직접 처리했던 인천 청라국제도시 미분양 아파트 양도세 감면 성공사례를 통해,
다주택자분들이 매도 전 반드시 체크해야 할 결정적 포인트를 공유해 드립니다.
최근 청라 5단지에 위치한 아파트를 매도하시고 양도세 상담을 요청하신 의뢰인이 계셨습니다. 다주택자 상태라 세 부담에 밤잠을 설치고 계셨죠.
그런데 계약서와 취득 당시의 기록을 꼼꼼히 역추적하던 중 중요한 사실을 발견했습니다. 바로 해당 아파트가 과거 ‘미분양주택’으로 최초 분양계약을 체결했던 주택이었던 것입니다!
과거 부동산 경기 침체기(2008~2013년 전후)에 정부는 미분양 해소를 위해 "미분양 아파트를 사서 5년 이상 보유하다 팔면,
취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 양도세를 100% 또는 상당 부분 감면해준다"는 강력한 조세특례(조특법 감면)를 시행한 적이 있습니다.
의뢰인분조차 오래전 일이라 까맣게 잊고 계셨던 이 감면 요건을 저희가 지자체 정보공개청구와 증빙을 통해 확실하게 살려내 신고를 진행했습니다.
세무사가 지역의 과거 분양 히스토리와 세심한 질문을 던지지 않았다면, 수천만 원의 감면 기회는 그대로 증발했을 것입니다.
(여담이지만, 정보공개포털을 이용해 정보공개청구를 진행하는 것도 참 많이 까다로웠습니다.)
그런데 여기서 아주 흥미로운 '세법의 비밀'이 하나 더 숨어있습니다.
비슷한 시기에 입주했고 위치도 바로 인근인 청라 5단지의 두 아파트 단지를 분석해 보았습니다.
두 단지는 한블럭 차이로 지역적인 차이도 없었고, 평수도 동일했습니다.
그런데 결과는 놀라웠습니다.
A 아파트: 양도소득세 감면율 약 30~40% 적용!
B 아파트: 양도소득세 감면율 고작 2% 적용?
동일한 법을 적용받았는데 왜 이렇게 극단적인 차이가 발생했을까요?
세법에서 정한 '취득 후 5년이 지난 미분양 아파트'의 감면세액 계산 산식은 다음과 같습니다.
감면대상 양도소득금액 = 전체 양도소득금액 × [ (취득 후 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득 당시 기준시가) ÷ (양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가) ]
공식을 쉽게 풀어서 말씀드리면: "집을 산 뒤 초기 5년 동안 오른 집값 상승분이 전체 오른 집값에서 몇 %를 차지하는가?"를 따지는 것입니다.
A 단지의 경우: 취득 후 5년 동안 인근 인프라가 들어서며 기준시가가 가파르게 상승했습니다. 즉, 분자의 상승폭이 컸기 때문에 전체 양도차익의 30~40%가 감면 대상으로 인정되었습니다.
B 단지의 경우: 대형 평수이거나 초기 5년 동안 시세 변화가 거의 없다가, 5년이 훌쩍 지난 최근 몇 년 사이에 집값이 대부분 올랐습니다.
결과적으로 취득 후 5년간 기준시가 상승분(분자)이 미미하여 감면율이 2% 수준에 그쳤던 것입니다.
(이 부분은 업무를 수행하면서 참 안타까웠던 부분입니다._공시지가는 통제불가능한 변수이기 때문입니다)
결국 "비슷한 동네의 똑같은 미분양 아파트라도, 초기 5년(분양 및 입주 초기) 동안 기준시가가 얼마나 탄력을 받아 올랐는지"에 따라 납세자가 체감하는 절세액은 하늘과 땅 차이가 됩니다.
중과세 걱정 전에 '내 아파트의 출생'부터 확인하세요.
지방은 물론 수도권(청라, 영종, 송도, 김포, 용인 등)도 과거 미분양 특례 대상이었던 단지들이 곳곳에 숨어 있습니다.
매도 계약 전 분양계약서와 미분양 확인인을 꼭 세무사에게 보여주셔야 합니다.
세무사의 시뮬레이션이 필수적입니다.감면 대상이 맞다고 해서 무조건 수천만 원이 깎이는 것은 아닙니다.
위에서 보여드렸듯 기준시가 추이에 따라 감면 효과가 클 수도, 생각보다 작을 수도 있습니다. 사전에 정확한 기준시가 산식으로 시뮬레이션을 돌려보고 매도 시기와 순서를 결정하셔야 후회가 없습니다.
아는 만큼 보이고, 꼼꼼하게 질문하는 세무사를 만날수록 절세의 문은 넓어집니다. 오래전 분양받은 주택의 매도를 고민하고 계시다면, 혼자 끙끙 앓지 마시고 미리 상담을 받아보시기 바랍니다.
청라 미분양 업무사례.png (5.9 MB)
